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房屋租金评估

RENT ASSESSMENT

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房屋租金评估

房屋租金评估是什么

房屋租金评估是国有资产评估常见的一种评估资产,除此之外还包括市场上的商铺租金评估、房屋租赁评估等固定资产评估。一般以年租金作为评估标的。
租赁资产,不是指融资租赁,而是指一般意义上的租赁行为,目前这种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多,主要是减少双方的关联交易额度。如何客观评估租赁资产的租赁价格,关系到经济行为各方的切身利益,下文首先探讨机器设备租赁年租金价格的评估方法,然后推广到其他资产当中。
年租金的定义,一般应根据租赁双方签订的租赁合同来确定。租赁双方不同的约定,对租金价格的评估结论有一定的影响。如租金的支付方式不同,所评估的价格会有差异。为此首先假设所需确定的年租金为每个租赁年度期届满,期末等额收回的租金价值。该价值的内涵应包括机器设备的折旧费、资产所占用的利息、资产的平均收益情况以及出租方取得租赁收入应缴纳的相关税款等。
年租金价格的确定是以租赁资产价值评估结果为基础,结合租赁资产价值评估过程中对该资产预计尚可使用年限的判定、出租方和承租方约定的租赁年限、租金价款的支付方式、资产的行业平均收益情况、租赁期满资产的剩余价值等因素综合确定。

房屋租金如何评估

评估前提
因为租赁行为所涉及的资产的未来情况含有一定的不确定性,对租赁资产租金价格进行评估,首先应确定评估前提。一般设定的评估前提为:
(1)资产按当前使用用途继续使用;
(2)租赁资产在租赁过程中的正常维护由承租方负担;
(3)租金在每个租赁年度期末支付;
(4)租赁期限按n年考虑;
(5)租赁相关资产的市场价格在租赁年期内无显著的变化;
(6)租赁双方约定的其他条件,如由承租方承担资产的保险费、正常维护费用、相关税费等,出租方取得的租赁收入为完整的净租金收入。
房地产租金价格确定
对房地产租金价格的评估,其净租金的确定方法与机器设备是基本相同的,所不同的是一般不考虑净残值;对含税租金价格的确定,税费除5.55%的营业税及附加外,另需考虑房产税12%。
注意事项
(1)上述方法所确定的租金是按评估净值为基础,从侧面考虑了设备现况对租金价格的影响。
(2)对租金价格的确定应以经济行为双方的相关约定为前提,如相关税费由哪方承担的问题。
(3)上述租金价格是在资产的市场价格无显著变化等前提下计算的,因此租赁报告中应体现相关前提假设,如“若在租赁期限内资产的市场价值发生显著变化,租金价格应根据同样方法进行适当调整”等事项。
综合上面的介绍,对于房屋租金评估有了一定的了解,如果你还有关于这方面的问题,请咨询集慧资产评估公司客服,他们会为你进行专业的解答。